股市分析:谈谈中南建设的几点疑问 中南建设

发布时间:2019-09-04 14:01:07 来源:跟我读研报 关键词:中南建设
中南建设
原文标题:股市分析:谈谈中南建设的几点疑问
原文发布时间:2019-06-04 19:17:06
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中南建设

中南建设作为近年A股颇受关注的地产标的,热度相当高,研究的文章也是非常之多,本文提出自己研究过程中发现的几个疑问,和大家探讨一下。

一、.管理层的高薪

2014年以前,管理层的薪酬/归母净利润还在1%以内,2014年开始这一比值就在2%以上了,2018年该比值接近3%,高管的薪酬达到了6459万,接近万科7693万,而万科的归母净利润是中南的15倍!虽然不知道公司具体的薪酬方案以及绩效奖金是如何计算的,但是管理层在业绩一般的情况下拿着行业顶级的薪水是否对小股东的利益不太重视呢?

股市分析:谈谈中南建设的几点疑问

二、频繁更换审计机构

2009年公司借壳上市至2018年,公司更换了3家会计师事务所,目前为公司提供审计的致同会计师事务所是第四家为公司提供审计服务的机构。前三次更换审计机构,公司的说法是由于主办会计师更换了工作单位,公司为了保持审计工作的稳定性和机构对公司情况的熟悉性,公司相应的更换了审计机构。不管怎么说,频繁的更换审计机构,总是会让人对公司的财务状况产生疑虑。

股市分析:谈谈中南建设的几点疑问

三、股权激励行权概率如何?

公司一共公告了3次股票期权激励计划:

第一次是在2011年,一共对84位中高层派发了3000万分期权,占当时公司股本的2.57%,行权条件如下:

股市分析:谈谈中南建设的几点疑问

由于业绩不达标,第一次期权激励失效。

第二次为2018年8月,公司向49位高层管理人员授予了23,260 万份期权,约占本激励公司股本总额370,978.8797万股的6.27%,行权价6.33元。高管中辛琦和罗俊各授予800万分,数额最多。行权对应2018-2020年的归母净利润20.5亿、40亿、70亿,其中2018年净利润目标已经达成,接下来看2019、2020年的净利润完成情况。

第三次为2019年5月,激励对象为486位公司中层,股票期权 13,837 万份,占公司总股份的3.73%,行权价格8.49元。行权对应公司2019-2021年归母净利润分别为40亿、70亿、90亿。

最近这两次期权激励,其数额已经达到规定的上限(股本的10%),公司可谓是用足了政策,按照公司18年末1100亿的预收账款以及近两年销售的迅猛势头,达成期权实施的指标似乎十拿九稳,我们来推算一下。2018年公司房地产板块营收275亿元,建筑板块营收152亿元,参照行业上海建工2%的净利润率,房地产板块归母净利润应为18亿元,权益净利率为6.5%。假设2019-2021年施工板块净利润维持30%的增速,则净利润分别为3.9、5、6.5亿,则房地产板块应实现36.1、65、84.5亿的归母净利润,创造6.5%的权益净利率,分别要实现555、1000、1300的结算收入,扣除1100亿的预收款,公司还要至少实现1755亿的结算收入,对比公司18年房地产板块仅结算275亿元,公司能否实现目标?(作者:中行独复)


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原文发布时间:2019-06-04 19:17:06
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